美国二手房销售面临长期逆风：利率高企且库存稀缺

Olivia Scott

1周前7 分钟阅读

美国房地产市场仍在艰难前行，二手房销售持续受到抵押贷款利率高企和房源严重短缺的制约。美国全国房地产经纪人协会（NAR）发布的数据持续描绘出一幅市场难以重拾动力的景象，这影响了从消费者信心到整体经济增长的方方面面。二手房销售占整个住房市场的绝大部分，是衡量经济健康状况的关键指标，反映了住房的可负担性和房主的流动性。当前停滞不前的核心是两个相互关联的因素：借贷成本上升和库存处于历史低位。过去几年，美联储为抑制通胀而采取的激进加息措施，已将抵押贷款利率推高至远高于疫情期间超低水平的程度。这造成了一种强大的“锁定效应”，即那些以3%或4%的利率获得抵押贷款的房主不愿出售，因为他们知道购买新房将导致每月还款额大大增加。因此，进入市场的房屋供应量一直异常紧张，尽管交易量有所下降，但未能对房价造成显著的下行压力。这种动态对不同类别的潜在买家造成了不成比例的影响。尤其是首次购房者，他们面临着房价高企和利率 steep 的双重打击，使得拥有住房的梦想越来越遥不可及。即使是那些通常依靠出售现有住房来资助新购的“换房者”，也因潜在抵押贷款支付的大幅增加而犹豫不决。尽管存在区域性差异，一些大都市区面临更严重的供应问题或轻微的价格调整，但全国总体趋势表明，这是一个选择有限且对潜在购买者而言财务障碍重重的市场。近期数据显示了这种持续的挣扎。尽管销售量曾出现零星回升，但这主要是小幅波动，而非持续复苏。作为未来活动指标的待售成屋销售也显示出波动性，无法摆脱整体负担能力和库存限制的趋势。由于房源稀缺，二手房的中位数价格在许多地区也基本持平或继续小幅上涨，这进一步加剧了可负担性危机。行业分析师指出，市场处于一种微妙的平衡：需求依然存在，但由于当前的市场状况而有效地被搁置了。住房市场低迷的影响远远超出了房地产经纪人和贷款机构。一个健康的住房市场通常通过资产增值来支撑消费者财富，鼓励在家庭用品和装修上的支出，并支持建筑及相关行业的就业。当销售低迷时，这些乘数效应就会减弱，可能抑制整体经济活动。关于增加住房供应的政策讨论，无论是通过新的建筑激励措施还是简化分区法规，都在升温，但解决方案复杂且需要时间才能实现。展望未来，二手房销售的轨迹将在很大程度上取决于几个宏观经济变量。任何持续的通胀下降都可能为美联储开始降息铺平道路，这将为抵押贷款利率带来一些缓解，并可能随着“锁定效应”的减弱而释放更多库存。然而，经济学家警告称，回到疫情期间疯狂的销售步伐不太可能。一个更平衡的市场不仅需要更有利的利率，还需要住房开工量大幅增加，以解决全国范围内住房供应的长期结构性赤字。实现一个真正强劲且可负担的住房市场的道路仍然是多方面且复杂的，需要经济稳定和战略性政策干预的结合，才能为买卖双方营造一个更具活力的环境。

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