金融
美联储抗通胀之战让 2026 年前抵押贷款利率低于 6% 的希望蒙上阴影
ET
Ethan Brown
1个月前
美国人拥有住房的梦想仍然寄托在一个顽固的数字上：30 年期固定抵押贷款的利率。对于数百万潜在购房者来说，利率降至 6% 以下的前景似乎是一个遥远的希望，这可能会打开一个因负担能力问题而基本陷入停滞的房地产市场。然而，到 2026 年底实现这一目标充满经济不确定性，几乎完全取决于美联储旷日持久且微妙的反通胀战争。尽管利率已从二十年来超过 7.5% 的峰值回落，但其下降缓慢且不均衡，使市场处于一种停滞状态。当前的高利率环境是美联储自 2022 年初开始的激进货币紧缩政策的直接后果。面对疫情后飙升至 40 年来高点的通货膨胀，央行进行了一系列快速加息，将基准联邦基金利率从接近零的水平提高到 5% 以上。虽然美联储的目标利率不直接设定抵押贷款利率，但它对抵押贷款利率有重大影响。这种政策通过债券市场产生影响，特别是 10 年期国债收益率，后者是 30 年期抵押贷款的主要基准。随着美联储发出“更高更久”的信号以确保通胀得到遏制，债券收益率一直居高不下，导致许多人的抵押贷款成本过高。现在，房地产市场最关键的问题不是美联储是否会降息，而是何时以及以多快的速度。美联储主席杰罗姆·鲍威尔和其他官员已经明确表示：在他们考虑放松政策之前，他们需要对通胀可持续地回归 2% 的目标有更大的信心。近期的经济数据喜忧参半，使时间表变得复杂。尽管通胀已从峰值显著降温，但进展有时停滞不前，服务和住房成本的读数居高不下。与此同时，出人意料的强劲劳动力市场和稳定的经济增长几乎没有给美联储提供匆忙降息的理由，因为他们担心过早的政策转变可能会重新点燃价格压力。要使抵押贷款利率降至 6% 以下并保持在那里，很可能需要一系列特定事件的发生。最有利的情况是通胀继续逐步下降，同时经济不出现大幅下滑——即人们渴望的“软着陆”。在这种情况下，美联储可能会在今年晚些时候或 2025 年初开始一个缓慢、审慎的降息周期，从而使债券市场稳定下来，并在未来两年内使抵押贷款利率逐步下降。一个不太乐观的路径则涉及更明显的经济放缓。如果劳动力市场大幅疲软或经济增长停滞，美联储将被迫更激进地降息，这几乎肯定会将抵押贷款利率拉至 6% 以下，但代价是更广泛的经济衰退。这对房地产市场的影响是深远的。当前的高利率环境造成了“锁定效应”，即在 2022 年之前获得超低抵押贷款利率的现有房主不愿出售和搬迁，导致住房库存受限。供应短缺导致房价居高不下，尽管需求已经减弱。利率的持续下降将是一把双刃剑。它将提高负担能力，并可能吸引更多卖家挂牌出售他们的房屋，但它也将释放出被挤压的潜在购房者的需求。这种需求的涌入可能会引发新的竞价战，并可能进一步推高房价，抵消部分较低借贷成本带来的好处。展望 2026 年，抵押贷款利率的走向仍然取决于美联储微妙的平衡策略。央行正在权衡扼杀经济的风险与通胀根深蒂固的风险。未来 18 个月的决策将是借贷成本最重要的决定因素。虽然许多经济学家认为到 2026 年回归 5% 的区间是可能的，但这远非确定。目前，购房者、卖家和整个房地产行业将继续屏息以待，关注每月的通胀和就业报告，因为他们知道每个数据点都会让低于 6% 的抵押贷款的梦想更近一步，或者将其推得更远。
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